Az avatatlanok számára a jelzáloghitelek tűnhetnek pénzügyi jövőjük legbonyolultabb akadályának. Hagyományos és nem hagyományos hitelek? Privát jelzálogbiztosítás? Harminc éves jelzáloghitel? Elegendő terminológia van ahhoz, hogy elriassza még a legjobban finanszírozott első lakásvásárlókat is. Szerencsére ez a jelzáloghitelekkel kapcsolatos nyelv egy kis erőfeszítéssel megtanulható.

Ha házat szeretne vásárolni, akkor ki kell találnia ezt a jelzáloghitel-hülyeséget, és nincs jobb idő, mint a jelenlegi, amikor a jelzáloghitelek kamatai rekordalacsonyak. Olvassa el az öt dolgot, amelyet meg kell találnia, mielőtt elkezdi a lakáskeresést, és készen áll arra, hogy mikor kell beszélnie a jelzáloghitelezőkkel.

Ne feledje: Ha mindez elsöprőnek tűnik, egy pénzügyi tervező (vagy egy pénzért járó barát vagy családtag) segíthet végigvezetni a folyamaton. A lakásvásárlás egy maraton, nem sprint, és nem kell egyedül megtenned.

Kapcsolódó elemek

egy Számolja ki, mennyi jelzáloghitelt engedhet meg magának

Hacsak nincs elrejtve valahol egy titkos készpénztár – elég ahhoz, hogy pár százezer dollárt költsön álmai otthonára –, pénzt kell kölcsönvennie egy ház vásárlásához. A jelzáloghitel összege, amelyre jogosult lehet, meghatározza, hogy mely ingatlanok esnek az Ön árkategóriájába. Mielőtt elkezdené komolyan megvizsgálni a házakat, ki kell találnia, mennyi jelzálogkölcsönt – és tágabb értelemben, mennyi házat – engedhet meg magának.

„A bevétele határozza meg a hitel kapacitását” – mondja Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, a Northwestern Mutual vagyonkezelési tanácsadója.

Amikor megpróbál kölcsönt kérni, igazolnia kell jövedelmét. A hitelezők ellenőrizni fogják a hiteljelentéseit is, hogy megállapítsák, milyen egyéb adósságformái vannak – diákhitel, személyi kölcsön, autóhitel stb. Ezt az információt fogják felhasználni az adósság/jövedelem arány kiszámításához: az Ön bevételéhez viszonyított pénzösszeg. A hitelezők biztosak akarnak lenni abban, hogy havi adósságtörlesztése, beleértve a javasolt jelzáloghitel-részleteket is, megfizethető legyen, figyelembe véve a jövedelmét.

„A legtöbb hitelhez 43 százalékos adósság/jövedelem arány szükséges” – mondja Michele Hammond, lakáshitelezési tanácsadó a Chase Private Clientnél. „Például, ha egy ügyfél évi 120 000 dollárt keres, az havi 10 000 dollár bruttó bevételnek felel meg. Ezért egy ilyen forgatókönyvet alkalmazó ügyfél általában akár havi 4300 dollárt is elkölthet a hiteljelentésben szereplő összes költségre – nem csak a lakhatásra.

Más szóval, jövedelmének elég magasnak kell lennie ahhoz, hogy könnyen megengedhesse magának jelzáloghitel-törlesztését az egyéb hiteltörlesztések mellett. Annak kiszámításához, hogy mekkora jelzáloghitelt engedhet meg magának, ossza el éves fizetését vagy háztartási jövedelmét 12-vel. Ezt a számot szorozza meg 0,43-mal. Ha egyéb tartozásai vannak, vonja le a havi törlesztőrészleteket a számból. Ez a végösszeg a legnagyobb havi jelzáloghitel-részlet, amelyet megengedhet magának. Számos ingyenes online jelzáloghitel-kalkulátor áll rendelkezésre, hogy részletesebben leírja, mennyi jelzáloghitelt engedhet meg magának; NerdWallet van egy nagyszerű.

Nem jó ötlet azonban a lehető legnagyobb kölcsönt kérni. „Jó hüvelykujjszabály, ha felteszi a kérdést magának: „Mennyi kölcsönt vegyek fel?” ahelyett, hogy „Mennyi kölcsönt kérhetnék?” – mondja Kathy Cummings, a lakástulajdonosi megoldásokért és megfizethető lakhatási programokért felelős alelnöke. Amerikai bank. 'Ez a megközelítés arra az összegre összpontosít, amely kényelmesen illeszkedik a költségvetéséhez.'

Hammond szerint számos egyéb tényező, köztük a hitelképesség és az előleg nagysága meghatározhatja, hogy mekkora jelzálogkölcsönt engedhet meg magának, de a jövedelem hasznos kiindulópont, mert a kölcsön visszafizetésének képessége kulcsfontosságú.

A jelzáloghitel-lehetőségek kiszámításakor azonban ne csak a havi törlesztőrészletre figyeljen. A leendő lakásvásárlóknak meg kell érteniük, hogy a havi törlesztőrészlet nem mutatja a teljes képet, mondja Nancy DeRusso, a tanácsadó alelnöke és a coaching vezetője. Ayco, egy Goldman Sachs cég, amely vállalat által támogatott pénzügyi tanácsadási programokat kínál

DeRusso szerint az emberek hajlamosak erre a havi fizetési nagyságra összpontosítani, de ennél többről van szó, ideértve a zárási költségeket, az értékelési és lakásvizsgálati díjakat, a közműveket, a javításokat és még sok mást. E költségek egy része előre fizetendő, és a vásárláskor fizetendő, mások azonban növelik az otthona havi költségeit. Annak érdekében, hogy megtudja, mik lesznek ezek a költségek, a DeRusso azt javasolja, hogy beszéljen hitelezőjével vagy ingatlanügynökével az előzetes költségekről, és ha megtalálta álmai otthonát, beszéljen a jelenlegi háztulajdonossal a havi vagy éves kiadásokról.

kettő Ellenőrizze hitelét

Amellett, hogy megvizsgálják a jövedelmét, a hitelezők megvizsgálják a hitel pontszámát és a hiteljelentéseit. A magasabb hitelpontszám vonzóbbá teszi a hitelfelvevőket a hitelezők számára, és segíthet alacsonyabb kamatlábat elérni, de a hitelezők a gazdasági környezet alapján módosítják a hitelképességi elvárásaikat, mondja Williams. Ha nehéz idők járnak, és sokan nem tudnak fizetni, a hitelezők szigoríthatják a korlátozásokat, és kevésbé hajlandók pénzt kölcsönözni az alacsonyabb pontszámmal rendelkezőknek; jó feltételek esetén szabadabban jóváhagyhatják az alacsonyabb hitelképességű embereket.

Ha azt reméli, hogy a közeljövőben lakást vásárol, és jelzáloghitelre lesz szüksége, hogy kifizesse, kezdjen el dolgozni most, hogy csökkentse adósságát és hitelfelhasználási arányát – hogy mennyit használ fel egy adott hónapban rendelkezésre álló hiteléből –, hogy növelje. hitelpontszámát.

3 A hiteltípusok kutatása

„Sokan talán nem tudják, hogy többféle jelzáloghitel létezik” – mondja Lauren Wybar, CFP, a Vanguard Personal Advisor Services vezető pénzügyi tanácsadója. 'A potenciális lakásvásárlónak tisztában kell lennie a különböző típusú hitelekkel, azok jogosultságával és az általuk kínált lehetséges előnyökkel.'

Ha már tisztában van a megengedhető jelzáloghitel összegével, kezdje el az Ön számára elérhető jelzáloghitel-típusok kutatását. A 30 éves lejáratú fix kamatozású jelzáloghitel a leggyakoribb jelzáloghitel az Egyesült Államokban, de sokkal több lehetőség közül választhat, ha érdekli.

Hagyományos hitelek kontra nem hagyományos hitelek

soha semmihez nincs kedvem

'A hagyományos jelzáloghitelt egy magánhitelező kínálja, míg a nem hagyományos jelzáloghitelek, mint például az FHA [Federal Housing Administration] vagy a VA [Veteran Affairs], állami kölcsönök meghatározott képzett vásárlók számára' - mondja Wybar.

A hagyományos hitelek a lakosság számára elérhetőek, magánhitelezők kínálják, és a szokásos előleggel és a legtöbb ember jelzáloghitelhez kapcsolódó feltételekkel érkeznek. A nem hagyományos jelzáloghiteleket kormányzati programok támogatják, például az FHA vagy a Veterán Ügyek Minisztériuma, hogy bizonyos csoportok számára elérhetőbbé tegyék a lakástulajdont.

'A belépési korlátok sokkal alacsonyabbak' - mondja Williams az FHA-kölcsönökről, amelyek általában alacsonyabb hitelképességű emberek számára elérhetők. A nem hagyományos hiteleknél sem mindig kell 20 százalékos önerő, ami sokak számára sokkal könnyebbé teszi a lakásvásárlást. A nem hagyományos hitelek kamata is gyakran alacsonyabb. Ennek ellenére nem hiányoznak a hátrányaik, nevezetesen a jelzálog-biztosítás fizetésének szükségessége – erről lentebb olvashat bővebben.

Fix kamatozású jelzáloghitelek vs. változó kamatozású jelzáloghitelek

Fix kamatozású jelzáloghitel esetén a kölcsön kamata a kölcsön felvételekor kerül megállapításra, és a kölcsön futamideje alatt változatlan marad. (Refinanszírozással módosíthatja a jelzáloghitel kamatát, de az eredeti hitel változatlan marad.) Változó kamatozású jelzáloghitelek (más néven állítható kamatozású jelzáloghitelek vagy ARM-ek ), másrészt olyan kamatai vannak, amelyek a kölcsön futamideje alatt módosíthatók egy bevezető időszak után.

Hammond szerint a változó kamatozású jelzáloghitelek általában alacsonyabb kamatozású és alacsonyabb havi törlesztőrészlettel járnak a kölcsön elején, de arról is híresek, hogy súlyos bajba kerültek a hitelfelvevők: az állítható kamatozású jelzáloghitelek egy formája hozzájárult a késedelemhez. -2000-es évek lakásválsága. A változó kamatozású jelzáloghitelek kamatai meghatározott idő elteltével a nagyobb gazdasági erők hatására elmozdulhatnak, emelkedhetnek vagy csökkenhetnek. Ha a kamatláb csökken, a hitelfelvevők pénzt takarítanak meg – de ha a kamatláb emelkedik, akkor a hitelfelvevők nagyobb (esetleg megfizethetetlen) havi törlesztőrészlettel szembesülhetnek. A változó kamatozású jelzáloghitelek kamatai meghatározott ütemezés szerint változnak, amely lehet éves vagy havi, de hogy emelkedik vagy csökken, az előre megjósolhatatlan.

A változó kamatozású vagy változtatható kamatozású jelzáloghitelek a hitelfelvevő javára használhatók, de mindenkinek, aki ilyen kölcsönt szeretne felvenni, meg kell bizonyosodnia arról, hogy megérti a lehetséges következményeket. Ha jól csináljuk, ezek a jelzáloghitelek segíthetnek a hitelfelvevőknek pénzt megtakarítani.

'A változó kamatozású jelzáloghiteleket választó ügyfeleknek teljes mértékben meg kell érteniük a hitelben maradással kapcsolatos összes kockázatot, miután a bevezetési időszak lejárt, és a kamatláb módosíthatóvá válik' - mondja Hammond. 'A változó kamatozású jelzáloghitelek jellemzően olyan ügyfelek számára jelentenek lehetőséget, akik egy bizonyos időn belül költözni szeretnének, vagy akik képesek a jelzáloghitelt rövid időn belül teljes mértékben törleszteni.'

A fix kamatozású jelzáloghitelek minden bizonnyal konzisztensebbek, de ha akkor veszik fel, amikor magas a kamatok, és később csökkennek a kamatok, akkor a hitelfelvevőknek refinanszírozást kell végezniük – ez időnként költséges folyamat –, hogy kihasználhassák az alacsonyabb kamatlábakat. Ha azonban – akárcsak a COVID-19 gazdasági válság idején – alacsony kamat mellett is tud jelzáloghitelt felvenni, a hitel futamideje lejárhat.

10 éves, 15 éves, 20 éves és 30 éves jelzáloghitelek

Bár a leggyakrabban a 30 éves jelzáloghitelekről beszélnek, sokféle időközönként is felvehet jelzálogkölcsönt. Az évek száma határozza meg, hogy mennyi időre van szüksége a jelzáloghitel törlesztésére: A szeretett 30 éves jelzáloghitel 30 évet ad az embereknek a lakáshitel költségeinek törlesztésére, plusz kamatokkal. A 10 éves jelzáloghitel viszont csak 10 évet ad az embereknek, hogy kifizessék a jelzáloghitel teljes költségét, kamatokkal együtt – de már egy évtized után adósságmentesek.

Mindegyik növekménynek megvannak a maga előnyei és a kamatlábak meghatározásának módszere, de általában a rövidebb kölcsönökkel összességében pénzt takarít meg. A havi törlesztőrészletek sokkal nagyobbak lesznek 15 éves kölcsön esetén, de hosszú távon kevesebbet fog fizetni, mert kevesebb kamatot fizet – és 15 év elteltével, amikor a kölcsönt kifizetik és teljes egészében birtokolhatja otthonát. A rövidebb hitelek kamata általában alacsonyabb is, mivel a hitelezők a rövidebb kölcsön futamidejét kevésbé kockázatos befektetésnek tekintik, mint a hosszabb hiteleket, és lehetővé teszik a tulajdonosok számára, hogy gyorsabban építsenek lakást.

Mindennek van értelme, ha eszébe jut, hogy a kamat a kölcsönfelvétel költsége: Ha több időre vesz fel kölcsönt, akkor külön kell fizetnie ezért az időért. Ha valakitől kölcsönkérsz pénzt, és nem kell 30 évig teljes egészében visszafizetned, akkor fizetni kell az idő luxusáért – és ez a többletfizetés kamat formájában történik.

Mielőtt pénzt megtakarító 10 vagy 15 éves jelzáloghitelért küzdene, ne feledje, hogy ezeknek a hiteleknek nagyobb a havi törlesztőrészlete. A hosszabb kölcsönöknél alacsonyabb a fizetés, ami lehetővé teszi az emberek számára, hogy nagyobb, szebb vagy jobb elhelyezkedésű lakásokat vásároljanak, amelyekért több idejük van fizetni. Pénzt takaríthatnak meg más célokra – oktatásra, nyugdíjra stb. –, vagy befektethetnek, miközben továbbra is fizetik adósságukat. Rövidebb kölcsönök esetén fennáll annak a kockázata, hogy olyan magas havi törlesztőrészletet kap, hogy nem tud pénzt megtakarítani.

Bár mindig lehetséges a jelzáloghitel korai törlesztése, fontos mérlegelni, hogy hosszú távú pénzügyi terveihez melyik hitel futamidő a legmegfelelőbb.

ventilátorok, amelyek nagyon hideg levegőt fújnak

4 Számolja ki az előleget

Az előleg az a kezdeti pénzösszeg, amelyet az otthonáért fizet. A ház fizetése nem csak jelzáloghitelből áll: az ingatlan megvásárlásához előre le kell tennie egy kis pénzt. Hagyományosan a hitelezők a lakás összköltségének 20 százalékát kérik: Ha egy 200 000 dolláros lakásra vágyik, ez azt jelenti, hogy legalább 40 000 dollár előlegre van szüksége, plusz a kapcsolódó zárási költségek és a vásárlási folyamatból származó előzetes díjak.

Elegendő pénz megtakarítása ehhez az előleghez a lakástulajdon gyakori akadálya: még ha az embereknek van is elegendő jövedelmük ahhoz, hogy megengedjék maguknak a havi jelzáloghitel-törlesztést, ennek a sok pénznek a megtakarítása évekbe telhet. Szerencsére vannak olyan hitelek, amelyekhez nem kell 20 százalékos önerő. A nem hagyományos kölcsönök, mint például az FHA- vagy VA-hitelek, alacsonyabb előleget fogadnak el számos tényező, köztük a jövedelem alapján. Cummings szerint a legtöbb területen léteznek magán- és kormány által támogatott programok is, amelyek segíthetnek az előleg kifizetésében, a bezárási költségekben és a megfizethetőségben, hogy elérhetőbbé tegyék a lakástulajdont.

Az alacsonyabb előleg jól hangzik, de általában magasabb havi törlesztőrészlethez vezet. Vissza a 200 000 dolláros otthonhoz: Ha 40 000 dollár előleget fizet, csak 160 000 dollárral tartozol plusz kamattal. Ha kisebb előleget fizet, akkor ugyanannyi idő alatt több pénzzel kell tartoznia jelzáloghitelére, így a havi törlesztőrészlete nagyobb lesz. (Arra is van lehetőség, hogy magánjelzálog-biztosítást vagy jelzálog-biztosítást kell fizetnie, lásd alább.) Minél többet tesz le, annál kevesebbel tartozik: kisebb kölcsönt kell visszafizetnie. Az alacsonyabb előleg jó üzletnek tűnhet, de mielőtt nekivágna, gondolja át, hogy ez milyen hatással lesz a havi befizetéseire.

Ha lakást szeretne vásárolni, nézze meg, milyen előlegre lehet szüksége, és kezdjen el spórolni. Még akkor sem, ha 20 százaléknál kevesebbet tud fizetni az előlegért, az nem fog ártani, ha többletpénze van a bankban.

5 Olvasson tovább a privát jelzálogbiztosításról (PMI) és a jelzálogbiztosításról

A magánjelzálog-biztosítás és a jelzálog-biztosítás a havi jelzáloghitel-fizetéshez hozzáadott díjak. Általában akkor szükséges, ha a lakásvásárló a lakás vételárának 20 százalékánál kevesebb előleget fizet be, és nem a lakástulajdonost, hanem a hitelezőt védik arra az esetre, ha a lakástulajdonos már nem tudja fizetni a jelzáloghitelét.

Ha egy leendő lakásvásárló nem talál pénzt a 20 százalékos előleghez, a hitelezők kockázatos hitelfelvevőnek tekinthetik. A jelzálogkölcsönt továbbra is jóváhagyhatják, de sok esetben azzal a feltétellel jár, hogy a hitelfelvevő fizessen jelzálog-biztosítási díjat. A magánjelzálog-biztosítás a hagyományos kölcsönökhöz kapcsolódik, amelynek kamata az előleg összege és a hitelképesség függvényében változik. Hammond szerint ez általában a jelzáloghitel 0,3 és 1,5 százaléka közötti hozzáadott éves költség, bár ez változhat.

A legtöbb nem hagyományos kölcsön – különösen az FHA-hitelek – jelzálogbiztosítást igényel. Míg a feltételek és a kamatlábak attól függően változnak, hogy FHA- vagy USDA-hitele van-e, a jelzálog-biztosítás növeli a kölcsön összegét és a kölcsön teljes költségét. Fogyasztóvédelmi Pénzügyi Hivatal.

Tekintse meg a magánjelzálog-biztosítást és a jelzálog-biztosítást a kisebb előleg fizetésének hátránya. Míg kezdetben pénzt takarít meg, a havi befizetései nagyobbak lesznek, mint 20 százalékos előleg esetén lettek volna. A legtöbb esetben már nincs szükség magánjelzálog-biztosításra, ha már 20 százalékos saját tőkével rendelkezik az otthonában – ha már kifizette a lakás eladási árának körülbelül 20 százalékát az előleggel és a havi törlesztéssel. Annak megállapításához, hogy rendelkezik-e 20 százalékos saját tőkével, valószínűleg refinanszíroznia kell a PMI-mandátum eltávolítása érdekében.

• Ezek a legjobban fizető karrierek, amelyekhez nincs szükség főiskolai végzettségre
• Már nem keresünk többet, mint a szüleink – Íme, mit tehet ellene
• Hogyan készítsünk megfelelő bérleti költségkeretet az Ön számára
• Órákig tartó vásárlás után megtaláltuk a 10 legjobb őszi ruhát minden alkalomra